Nell’immaginario collettivo avere un lavoro stabile, e poter pertanto accedere ad un finanziamento ipotecario, mette chiunque in condizione di acquistare un immobile da destinare a propria abitazione. Questa sicurezza viene immediatamente meno, però, non appena comincia il girovagare fra le varie banche alla ricerca del mutuo più conveniente.

Ci si comincia a rendere conto che oltre all’importo da corrispondere al venditore dell’abitazione oggetto dei nostri sogni, ci sono altre e non trascurabili spese, che fanno levitare i costi dell’operazione.

Le spese da considerare per acquistare una casa

Innanzitutto, se la casa è offerta in vendita da un’agenzia immobiliare, alla firma del compromesso (che va registrato con i costi di registrazione a carico dell’acquirente) ci sarà da corrispondere a quest’ultima una commissione di intermediazione che nelle grandi città si è attestata negli ultimi tempi intorno al 5% (detraibili al 19% massimo 1.000 euro).

La banca trattiene dall’importo erogato del mutuo il costo dell’assicurazione incendio e scoppio, dell’imposta ipotecaria (0,25% prima casa e 2% seconda casa dell’importo del mutuo), del costo della perizia (dai 300 ai 400 euro) e delle spese di istruttoria (vanno dallo 0,50% all’1% dell’importo del mutuo).

Ci sono poi i costi di eventuali polizze assicurative (CPI) che coprono il rischio di premorienza, infortunio e perdita posto di lavoro. Dette polizze non sono obbligatorie (come quella incendio e scoppio), ma spesso non sottoscriverle risulta (ufficiosamente) ostativo per la concessione del finanziamento.

“Dulcis” in fundo, i costi notarili (che sono a carico dell’acquirente). I notai devono effettuare tutte le verifiche presso il catasto (inesistenza di pregiudizievoli e gravami sull’immobile, pieno e regolare diritto di proprietà del venditore ecc…) e certificarlo alla banca erogante con la RNP (Relazione Notarile Preliminare) che diventerà definitiva in sede di stipula.

La stipula consta di due atti indipendenti: 1) la compravendita; 2) l’atto di mutuo. Mediamente la parcella che viene richiesta va da 1.300 a 1.500 euro per singolo atto a cui vanno aggiunte le imposte:

  • Iva
  • Imposta di registro
  • Imposta ipotecaria
  • Imposta catastale
  • Imposta di bollo
  • Tassa ipotecaria

Come calcolare le imposte?

Le cose cambiano in maniera sensibile se l’immobile oggetto dell’acquisto è “prima casa”. Per rientrare nell’agevolazione è importante, anzi fondamentale, che la casa appartenga ad una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2, abitazioni di tipo civile;
  • A/3, abitazioni di tipo economico;
  • A/4, abitazioni di tipo popolare;
  • A/5, abitazioni di tipo ultra popolare;
  • A/6, abitazioni di tipo rurale;
  • A/7, abitazioni in villini;
  • A/11, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

 La facilitazione viene invece meno se l’abitazione è così accatastata:

  •  A/1, abitazioni di tipo signorile;
  • A/8, abitazioni in ville;
  • A/9, castelli e palazzi di grande pregio storico e artistico.

Altro requisito fondamentale per usufruire delle agevolazioni prima casa è quello di non essere possessore di altre proprietà (neanche in comunione dei beni) su tutto il territorio nazionale

Pertanto, quel che concerne le spese cosiddette fisse (imposte), si dovrà far fede a quanto segue, distinguendo innanzitutto in caso di acquisto da privato a da impresa di costruzioni:

1) Se si acquista da un privato: in questo primo caso, per quanto riguarda la prima casa si dovrà versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9% sul valore catastale dell’immobile. Per quel che riguarda invece le imposte ipotecaria e catastale dovranno essere versate in misura fissa di 50 euro ciascuna.

2) Se si acquista da impresa: se invece il venditore è un’impresa, per la tua prima casa dovrai versare l’imposta sul valore aggiunto (Iva), calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro cadauna, per un totale quindi di 600 euro.

La differenza è sostanziale non solo per le differenti aliquote e perché si parla di imposta di registro (da privato) e iva (da impresa di costruzioni), ma soprattutto perché nel primo caso la base di calcolo è il “valore catastale” (che di seguito vedremo come si calcola) e nel secondo l’importo della compravendita.

Come calcolare il valore catastale

Per determinare il valore su cui applicare l’imposta di registro, sarà necessario prendere la rendita catastale della nuova casa (evidenziata nella visura del catasto), e moltiplicarla per 115,5. L’importo minimo e comunque di 1.000 euro.

Ecco un esempio pratico:

Poniamo il caso che Chiara e Luigi abbiano scelto di acquistare un appartamento a Roma, città in cui risiedono, da un venditore privato, e che la rendita catastale di questo immobile sia di € 1.000. Il prezzo concordato per l’operazione è invece di € 250.000,00. Occorre rivalutare la rendita catastale e moltiplicare per 115,5 quindi: 1.000 x 115,5 = 115.500. Poi si calcolerà l’imposta di registro sul valore catastale (2%) e si aggiungeranno le imposte ipotecaria e catastale di complessivi 100 euro (50 euro ciascuna): (115.500 x 2%) + 100 = 2.410 euro. Il prezzo concordato non inciderà in alcun modo sulla tassazione.

Dopo questa approfondita disamina dei costi accessori in una operazione di acquisto immobiliare, risulta inequivocabile che per poterla affrontare è necessario avere da parte delle discrete disponibilità finanziarie proprie, sostanzialmente per due motivi:

– innanzitutto, perché le banche concedono solitamente l’80% dell’importo dichiarato nell’atto di compravendita.  I cosiddetti mutui 100% (il 20% di scarto viene garantito dal Fondo di Garanzia Mutui del Ministero dell’Economia e delle Finanze “CONSAP”) sono poco graditi dagli Istituti di credito che di fatto negli ultimi tempi ne hanno limitato di molto l’utilizzo applicando condizioni onerose.

Per effetto delle recenti modifiche al Decreto di Agosto (art.41 bis), inoltre, l’accesso ai mutui con garanzia Consap è stato limitato ai soli beneficiari proprietari.

La garanzia diventa pertanto operante solo per le giovani coppie o i nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, i conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari, nonché i giovani di età inferiore ai trentacinque anni titolari di un rapporto di lavoro atipico.

– in secondo luogo, per i costi vivi che abbiamo analizzato e dettagliato.

Spesso l’entusiasmo di realizzare il sogno di acquistare una casa di proprietà ci porta ad essere poco razionali e a vedere le cose con eccessivo ottimismo. Occorre invece valutare con attenzione avendo ben presenti gli impegni che si vanno ad affrontare.